快樂茼蒿會

房地產市場終於有利多消息了！財政部日前發布解釋，未來包括仲介費、代書費、土地增值稅、契稅等房地產交易時的相關必要費用，都可先予以減除，售屋所得將可望下降，稅金也將隨之降低，房仲業者也表示歡迎，認為對房地產市場發展具有正面助益。民眾未來有房地產交易時，別忘了跟房仲業者要發票。

高捷元月賺錢房市遲早複製台北經驗

高雄房市不受奢侈稅影響，反而見到難得的春天，新建案每坪都站上二十萬元以上，面公園或面海、面愛河景觀豪宅，更開出四十∼六十五萬。

去年房市成交轉熱的淡水區，今年又連續3個月蟬聯新北市賣座王，如今，交通部又審查通過輕軌綠山線，預料將為房市添薪火。

網路看屋搜尋第一名的捷運江子翠站，近十年的漲幅翻倍，目前雖呈高檔盤旋，但三號出口將推豪宅建案，另北側重劃區限時開發，都給了此區房價的想像空間。

文、攝影．顏瓊真

大台北捷運路網成形後，改變了大台北市民的生活型態，而「逐捷運而居」更成為民眾購屋的新顯學；與捷運站共構，或是距離捷運站約五到十分鐘腳程內的「捷運房」，更是房價的「票房保證」。
在眾多捷運站中，捷運板南線的「江子翠站」，一直位居網路看屋搜尋的人氣王，它具有哪些魅力，為何成為民眾網路看屋的點選最愛？

江翠房價集三大優勢

信義房屋江翠店店長洪爾伸指出，「地段」、「交通」與「生活機能」，決定了江子翠站的房價，具有閃亮鑽石的特質，不少來自台北市的客人就「指名」，要找捷運站五分鐘內，二至三房，總價一千萬元至一千五百萬元的社區。

就「地段」來說，它是台北市進入新北市板橋區的第一站，且距離「台北車站」只有九分鐘的車距，另到「市府站」也只要十五、六分鐘，就能進入信義計畫區幾大百貨公司逛街購物，或到威秀影城看電影。此外，它距離四鐵共構的新板特區的「板橋站」，更只有兩站之隔，不到六分鐘就能到，不管是轉乘高鐵、台鐵，或是到這區的「板橋大遠百」逛街購物都很方便。

但它的房價只要台北市每坪百萬的一半左右，且相對新板特區八、九十萬元來說，相對好下手。
談到「交通」，板南線所經的文化路是新北市的示範道路，不僅筆直，且有六線道，其中央分隔島更植有綠樹及各色花朵，而文化路上的通行公車至少有十五條路線以上，分別連接樹林、土城、三峽、鶯歌，以及新店、木柵區。

此外，透過台六十四線可連接新店及八里，或接中山高速公路五股段，台六十五線至土城，另透過民生快速道路可連上北二高。

捷運開通江翠房價變天鵝

「生活機能」方面，自捷運開通後，包括康是美、屈臣氏、統一7-11、全家、星巴克、怡客、全聯、松青超市等連鎖企業相繼進駐。此外，周邊火鍋店、烤肉店、小吃店林立，就連美容美髮店也多達五、六家，競爭激烈。

江子翠周遭大、小公園多，兩個最大的公園為農村公園及石雕公園，另位在雙十路與文化路一二八巷間的「雙十廣場」，更成為一條綠帶，而新北市的文化中心，更在腳程十分鐘的莊敬路上。

一條「捷運板南線」更決定了板橋江翠地區與埔墘地區不同的命運。台灣房屋板橋江翠特許加盟店主任林靖凱談到，光復橋(埔墘地區)與華江橋(江翠地區)是板橋區早期與台北市連接的兩大橋樑(現在又多了萬板橋、華翠橋)，不過，江翠地區因地勢低窪，在防洪工程未改善前會淹水，因此發展不若埔墘地區。【...本文未完，完整內容及圖表請見《理財周刊》

實價登錄上路後，房價透明化，在供給稀少的精華地段將有穩盤、撐盤作用，但在供給量大的市郊，房價影響可能就會大一些。

文、顏瓊真

奢侈稅自去(二○一一)年六月一日開徵以來，根據永慶房屋統計，大台北地區中古屋市場成交量，明顯萎縮約三成。而根據內政部統計處公布的今年一月全台建物買賣移轉棟數共一萬八二一三棟，較去年十二月減少了七九二五棟，大跌三○．三二％。

建商樂見實價登錄促成不二價

二月的統計尚未出爐，但依據台北市地政局所公布的台北市二月建物買賣移轉棟數共二四二五棟，較一月增加九十五棟，微幅上漲四．○八％，因建物第一次登記棟數(交屋潮)共六一五棟，較一月五九七棟，增加十八棟，微漲三．○二％，交易量止跌回升。

作為今年房市好壞最重要溫度計的三二九黃金檔期，在全台爆出三千億元大量，房市似有由冷轉熱的跡象。

但七月一日要上路的實價登錄，會不會讓三二九檔期逐漸增溫的房市，又被澆了一盆冷水？
京城建設財務經理周敬恆談到，因實價登錄與實價課稅脫鉤，基本上，對房市的衝擊大為降低，但心理影響還在。就建商來說，實價登錄能促使交易價格透明化，房價「不二價」時代將可提早來臨。
根據立法院去年十二月三讀通過的「地政三法」修正條文，要求不動產交易權利人、地政士或不動產經紀業者，應在買賣完成所有權移轉登記三十天內，向主管機關申報登錄成交案件之實際交易價格；賣預售屋的代銷業者，也應於代銷契約屆滿或終止的三十日內，申報登錄，逾期或不實登錄者，將處三∼十五萬元的罰鍰。
至於民眾可直接上網查詢交易案例的價格、區位、構造、屋齡、交易面積等資訊，而案例也會以「去識別化」及「區段化」方式呈現。

買賣價格具公信力降低砍價行為

中華民國不動產代銷全國聯合會理事長黃輝認為，實價登錄實施後，對代銷業者來說，也可省去購屋者「殺很大」的殺價行為，基本上，高低樓層價格有差，另同一樓層中，面河、面公園與沒有景觀的價格差多少，藉由價格透明化，可省去購屋者疑慮。

內政部也政令宣導表示，由政府公告的實際價格，對買賣雙方將更有「公信力」，買方可避免因不熟悉行情，而遭有心人士亂哄抬價格，屋主也不必擔心買方砍價，以致把價格拉得老高。實價登錄使價格公開透明，可縮短雙方對行情的探索時間，促進房市交易效率。

另有房仲業者表示，根據美國、日本與中國大陸等已實施實價登錄及課稅的國家，案件一成交，馬上就上網登錄，價格可查詢得到，議價空間相對有限，以大陸來說，約在五％以內，而美國約只有二％，至於日本更是「不二價」。台灣房屋研究中心執行長邱太煊指出，實價登錄和國際趨勢接軌，未來銀行在房貸審核上，由於有數據可以參考，可望加速房貸審核。此外，房價透明化後，在供給稀少的精華地段將有穩盤、撐盤作用，但在供給量大的市郊，房價影響可能就會比較大一些。(文未完)

【完整內容及圖表請見《理財周刊》603期；訂閱理財周刊紙本雜誌】

「摩根理財園遊會」

時間

‧地點

香堤大道廣場及香堤大道南北段（A9～A11之間、A8～A10之間）

‧活動內容

當天活動將分為三大區域，您可先至「理財園遊區」領取免費霜淇淋以及活動手冊，再到摩根櫃檯闖關，成功後即贈送您精美計算機一台並蓋闖關章，集滿若干過關章後即可至服務台免費換取一份精美禮物！（現場贈品數量有限，送完為止）

您還可以到「RICH藝術市場」挑選多樣化手工創意商品，只要憑活動手冊，即有九折優惠！除此之外，現場的舞台活動區，更邀請到廣受大小朋友喜愛的「如果劇團」，於5/5、5/6的下午2點～4點為您表演。

‧位置圖

交通方式

＊秦氏買屋心法        

前期：
1. 心中有藍圖：想像某區某屋型，有了理想尋屋條件後再去找。
2. 找屋三部曲，開車看房子，開車可試試好不好停車，雖然有些人不一定擁有車，但也考慮下個買主的需求。一天最好看三次，早上上班、下午下班、下雨天。

中期：買屋五原則
1. 絕不買預售屋：預售的變化多、風險大。
2. 買屋前看風水：基本的風水要顧到，先看書。
3. 買價低於市價：找鄰居問價，找仲介詢價，再找銀行鑑價。
4. 當作明天售出：投資房屋不是要用來囤放的。
5. 進屋感覺舒服：令人舒服就是磁場好。

後期：
1. 議價的方式：低於市場行情的一口價
2. 付款的方式：現金交易可以壓低價格，加快過戶速度。

當作明天售出

「買房漲幅空間要先想好！像我現在都至少漲超過五成才會賣。」秦偉指出，買房投資要有漲價題材，例如捷運要通或是快速道路要通了，但重點是「要知道這題材何時會實現，如果是十年後才通車，那就沒有意義。」秦偉強調，買房產要有「今天買、明天賣都能賺到錢」的心態。

秦偉買房專挑「中等美女」，也就是說，不一定要買最好的，但要買有投資潛力的物件，才不會做白工賠錢，例如他買房都只買二十至四十坪大小，二十坪以下的不買，因為十六坪以下銀行不貸款，而坪數太大或太小都不好脫手。

而有些地方過度漲價，如台北市，秦偉就建議可以買「A咖中的B咖，或B咖中的A咖」，也就是精華地段的中古屋，或是衛星地段的新成屋，漲的空間反而大。

進屋感覺舒服

「令人舒服就是磁場好！」秦偉喜歡看房買房，常常沒事半夜也在看房，「好房今天不看，明天就沒有了。」 要買的房子還要一天看三次，上班、下班、還有下雨天都要看，然後他也喜歡跟屋主聊天，以進一步了解該屋狀態，「感覺不對」的房子，秦偉也不會多所留戀，「不要怕錯過！」

秦偉投資依靠「索羅斯投資法」，也就是憑直覺投資，但他強調，事前做足功課很重要。另外秦偉房屋的裝潢也喜歡自己來，他認為裝潢費不要超過房價一成，超過的話會不好回收，投報率要一半以上才會賣。

秦偉認為，房地產投資很重要的一點是「不能紙上談兵」，要先下場買一次，幾次熟悉後，就只是數字的改變。像他現在坐擁三十多戶房屋，仍時常在看房找新標的，而他現在買房頭期款都至少準備三成以上現金，以免付款壓力過大，購買前也會考慮用不用得到或轉租，以租金來支付貸款，自己就不需要支出，減少金錢壓力。長達二十多年的房地產投資經驗，讓秦偉即使未來不當藝人，也能輕鬆過著億萬富翁的包租公生活。